杭州长租公寓连续“爆雷” 房东租客双双被坑

杭州的长期出租公寓持续爆炸

《中国经济周刊》记者陈义良|杭州报道

8月27日 ,杭州长租公寓的“朋友”爆炸 。众多租户和房东聚集在“朋友”杭州总部捍卫自己的权利。

8月29日 ,另一位父母在杭州租了一间公寓“巢客”也发生爆炸,这也促使人们聚集起来捍卫自己的权利。

在“优科”和“乔科”事故发生后 ,杭州一家名为“曲居”的长期出租公寓也欠房东租金 ,差点就雷声大雨。

《中国经济周刊》的记者访问了杭州,发现事实上,自2018年以来,杭州发生了许多长期出租公寓爆炸事件。

许多在杭州租房的父母被雷声炸裂 ,房东和房客被蒙蔽

9月3日,租客向“优科”租房的小陈告诉《中国经济周刊》记者,今年5月,他从“优科”租了杭州市金沙湖附近的一套三居室小公寓。整个家庭。对于四个人来说,月租金为4200元,分半年支付租金,押金为一个月的租金 ,房租和押金总额为29400元。

“我大学毕业后在附近生活和工作 。我了解这里的租金价格。这里三间小卧室的租金大部分在4,500元左右 ,所以我觉得他们的“朋友”提供的住房相对便宜 ,所以我把它租了半年。我以为只住了三个多月就出了点问题。现在房东要我搬出去,否则水电将被切断,并会报警。”萧晨说。

8月29日 ,小陈赶到“优科”所在的办公楼,遇到了许多像他这样的租户。

“当时有很多人聚集在现场 ,警察给我们登记了,但我估计剩下的三个月房租和一个月的押金将很难取回,可能要花1.6万元。”萧晨说 。

居住在杭州绍兴路社区的租户王小也遇到了同样的问题。

今年8月初,小王从“乱”里租了一间小房子,月租金1600元 。

当时“潮客”推销员告诉小王,如果房子的租金是每月2300元 ,季度还款是每月2100元 ,半年还款是每月1900元,年付只有1600元。每月元 。考虑到价格问题 ,小王选择每年付款。

“如果你每年付钱,每月租金只有1600元 ,这是一个非常划算的价格 。当时,有了押金 ,我总共付了20800元。现在我已经住了一个月,房东会来把我赶走 。他说他只得到了。鸟巢客人的租金为一个月 。”小王说  。

房东也是长期租赁公寓爆炸案的受害者。

9月4日  ,“雀巢”的房东周先生告诉《中国经济周刊》记者,他刚刚将自己在杭州德胜的房地产托付给“雀巢”,为期3年。8月29日,“乔克”的工作人员明确告诉周先生 ,公司将不再向他支付租金 ,双方都提前终止了合同  。

“另一方口头上告诉了我有关该协议的内容,但我暂时不敢将租户赶出去 ,因为这句话毫无用处,所以我请了律师,现在我要把终止合同发给公司办公室,我稍后会与房客沟通。周说。

周先生我告诉记者  ,我有许多以自己的名字命名的房屋,我已经委托许多房地产经纪公司出租,我的家庭财务状况良好。“我的情况还不错。一些房东已将数栋房屋托付给筑巢房客 。现在房租收入已经消失了,特别是对于那些每月必须每月向银行付款的房东来说。他们必须借钱还贷。现在,房东不得不把房客赶出去。这不是那么容易,很难协调。”周先生说 。

据了解,“雀巢”在杭州享有较高的声誉 ,涉及的房东和房客总数远远超过了“朋友”。目前,“妖女”的房东和房客已经建立了十多个维权微信群,很多维权团体已经满员 。

长期租用公寓涉及的通常操作是 :“高进低出”和“长期收入和短期付款”

据浙江卫视经济生活频道报道,房东最近去找“潮客”,问他为什么要以4200元的价格将房屋租给公司,而公司却以2800元的低价转租给房客。元 ?

“作为一家公司 ,您有那么多钱亏吗?您没有得到报酬吗?”由于担心公司将来将无法履行合同,房东史女士要求“潮客”终止租赁合同。

巧合的是,她交了2000元的房租押金,但以为房租太便宜了。希望见房东进行核实的房客陈女士也去找“闲客”作解释。

“这房子是70平方米,靠近镇宁路的地铁入口,每月租金是1800元 。这个价格非常便宜。”因此 ,陈女士要求“见房东”或检查“潮人”和房东签署的租赁协议,然后联系“燕窝客人签署了长期租赁协议  ,但燕窝客人拒绝了。

长期从事杭州公寓市场业务的长期出租公寓从业者李明告诉《中国经济周刊》记者  ,“高进低出”和“多收入少付款”一些长期出租公寓使用的常用方法 。

李明介绍说,“高进低出”是指长期出租公寓公司以高于现行市场价格的价格向房东收取房屋,然后在收到拆迁合同后以低于市场价格的价格出租给房客 。房子的简单布局 。

“有时候房屋的租金价格甚至低于房屋的价格 ,而长期出租的公寓公司必须承担价格差,这显然是不合理的。”李明说  。

“长期收付款”指的是,长期公寓公司将向租户收取半年以上,甚至一至两年的租金,但向房东收取的租金大部分是按月支付的。

“高进低出”和“长期收入短付”将为长期租赁公寓公司积累巨大的潜在风险,但是为什么这种商业模式仍然适用于所涉及的长期租赁公寓?

李明告诉《中国经济周刊》记者,所有长期出租公寓公司都可能在早期开发过程中使用了这种模式,但是在扩大规模之后它们将相对合理和正式,并逐渐摆脱这种模式。

“大多数长期出租公寓项目都处于A轮融资中。它们属于早期创业团队。最重要的是寻找投资者进行投资。投资者应研究公司的市场份额 ,现金流量以及如果购买了高价房和低价租赁房 ,市场份额将迅速增加,租户立即将六个月或一年的住房出租给长期租赁公寓 。,但对于长期出租的公寓,您只需要每月租用房东,这样公司的现金流就会看起来不错 ,并且会形成资金池 ,然后我们将使用这笔钱来收取更多房屋价格高,这样公司的成长很好就好吗 ?但是 ,当面对流行病之类的风险时 ,许多采用这种策略的公司可能会遇到问题。李明说。

李明说,从今年开始,由于流行病 ,长期出租公寓公司在收房方面一直持谨慎态度,“因为现有房屋不容易租”,但在今年上半年,一位亲戚告诉李明,长期公寓公司会对李明直言不讳地说:“这很矛盾,我觉得一定会发生 。”

“我的亲戚有两处财产委托我工作的长期出租公寓公司管理。我给他的价格比市场价格高出5%,但在上半年,这位亲戚说是其他愿意比较市场价格的长期出租公寓公司,价格高出15%。我告诉他 ,现在的租房者很少,手头的房子无法租出去。为什么有人会逆势买房呢 ?我想 ,也许一个长期出租的公寓正面临着巨大的财务压力 ,希望通过高价住房,然后以低成本转租 ,获得一次性租金从租户那里租六个月或一年可以减轻财务压力。当然,这也可能是由这家公司造成的 。最后,有预谋地,先“租”房,然后“退休”。”李明说   。

“归根结底 ,这是一场金融游戏”

杭州市房屋租赁管理协会会员单位负责人张平认为,“高进低出”,“长期收入和短期支付”的模式为许多长寿户的发展做出了贡献。出租公寓公司的长期租赁,但过度使用这种模式行业的竞争已成为一种金融游戏。一旦遇到市场风险,玩过游戏的“游戏玩家”将立即死亡并离开一席之地 。

张平告诉《中国经济周刊》记者 ,2018年杭州长期出租公寓经历了雷暴天气。

“那一年几乎与P2P雷暴天气同步。我听说这是因为长期公寓所有者在获得租户预付的租金后将资金投资到P2P业务中。相关P2P公司关闭后 ,长期公寓的资金链也被打破了,一些长期租赁公寓和P2P公司有着相互依存的关系,当长期租赁公寓的开发需要资金时,P2P也“慷慨捐赠”,因为P2P资金也需要投资目标,既是繁荣又是亏损。”平说。

张平认为,长期租赁公寓的扩张模式与P2P有点相似 。

“P2P利用高利率来吸引投资者,获得投资者的资金,建立资本池,做广告并投资于项目 。如果发展良好,它们可以迅速扩张并迅速扩张。长期公寓租金也利用高租金来诱使业主将房地产托付给他们,他们诱使租户以低价租房 ,通过“多收多付”从租户那里获得大量资金,形成资金池 ,然后利用资金池中的资金广告和投资项目以支持企业继续以高价扩张。”张平说,如果这种模式运作不佳或遇到政策风险,就会立即出现问题。

张平认为,P2P和长期租赁公寓的疯狂扩张模式可以理解为一种“金融创新”。政府机构和金融机构给了他们一个平台”,但归根结底,这是一种缺乏有效监管的金融创新。它具有巨大的潜在风险。它使许多投资者,许多房东和房客陷入困境。

“因此 ,我们通常说这是一个金融游戏,归根结底 ,在江苏和浙江 ,有一群人玩得很滑 ,并且设计的法律文字无懈可击。据我所知,于2018年爆炸的杭州短期出租公寓受害 ,举报后很难提起诉讼,公司破产,以``管理不善''为由清算,受害人无法获得钱 。捍卫他们的权利非常困难。这次(爆炸),我不知道情况会怎样  。这确实是对执法的考验。张平说。

张平向《中国经济周刊》记者介绍了杭州丁丁父母租用的公寓的房客受害人,该公寓在2018年遭受雷暴袭击 。另一方表示,自报告以来,他没有收到任何退款。

“这次 ,杭州长期出租公寓的雷暴强度可能大于2018年。至少数万名租户和房东受到了破坏 。”张平说 。

张平告诉《中国经济周刊》记者,长期出租公寓公司的现金流受到疫情的影响,整个行业遭受了巨大损失 。具有相对较弱的抗风险能力的长期出租公寓公司将面临巨大的商业风险,有些公司甚至故意把刀剑倾斜,最后在离开之前“一臂之力”,但是整个行业也在探索一个更强大的业务对冲流行病带来的风险的模型 。

“自从这种流行病以来 ,我们已经看到了魔方集团已经将一些白领公寓改为蓝领公寓 ,'乐湖'在北京推出了首个企业服务公寓项目,'沃曲'也推出了首家企业公寓华社公寓。在流行的情况下,像蓝领公寓这样的toB商业模式绝对更具优势。toB模型可以用来弥补toC模型的不足。这是整个行业的调整趋势 。”张平说。

关于长期出租公寓业的未来发展 ,诸葛市寻找数据研究中心的分析师王小谦告诉《中国经济周刊》记者,近年来,长期出租公寓业发展异常疯狂。,但这并不代表长期租赁公寓行业。未来的发展令人担忧。

王小倩说,自2017年中国共产党第十九次全国代表大会以来,长期房地产机制的核心内容是“同时出租和出售”。房屋租赁市场迎来了快速发展时期。来自各种来源的资金进入市场抢滩长期租赁公寓,但长期租赁公寓在有利政策的推动下 ,租赁市场的野蛮增长和快速发展是混乱和动荡的,例如游离甲醛事件和猖ramp的猖ramp。租赁贷款市场,以及频繁的闪电爆炸 。

“但这并不意味着长期租赁公寓的未来发展令人担忧 。在政策红利的带动下 ,随着该机构的运营经验的沉淀,长期出租的公寓在将来仍有生存的机会 。首先 ,如果机构要继续运作,就必须与租户打交道  。保证租住公寓 ,提高续约率并减少空置住房导致的成本增加。其次,长期出租公寓的还款方式不应依靠财务手段,减少出租贷款还款方式的比例。第三,企业规模必须稳步扩大。激进的扩张 。”王小强说 。

王小倩认为,目前整个租赁市场不足 ,行业管理迫在眉睫。政府和相关监管部门仍需要进行深入研究 ,例如加强租赁机构资本监督,限制企业过度使用金融杠杆,加强租赁市场的规范化,加快住房租赁条例的颁布,保障房客,房东和中介人的平等权益 。

最近,除杭州外 ,成都 ,西安 ,上海 ,合肥,广州等地发生了长期出租公寓爆炸事件。在许多地方已经发布了风险警告 。建议消费者谨慎选择房屋租赁公司 ,仔细确认租金价格 ,并使用合同范本 。。

(本文发表在《中国经济周刊》2020年第17期上)